Ketika menerima pinjaman hipotek, setiap peminjam berusaha berharap hanya yang terbaik: pendapatannya akan mencukupi, keadaan yang tidak terduga tidak akan muncul dan pinjaman akan dilunasi tepat waktu. Jarang sekali, tetapi kehidupan membuat penyesuaian tertentu dalam hidup dan masing-masing dari kita mungkin dihadapkan pada kenyataan bahwa ada hutang, sama sekali tidak ada yang bisa melunasinya, dan bank mengundang Anda ke pengadilan untuk proses lebih lanjut.

Perlu dicatat bahwa bank menggunakan litigasi hipotek hanya sebagai upaya terakhir dan mencoba menyelesaikan masalah, terutama melalui negosiasi. Jika situasi Anda sedemikian rupa sehingga tempat berikutnya di mana Anda akan bertemu dengan kreditur Anda bukanlah kantor yang menyenangkan, melainkan ruang sidang, maka tidak ada salahnya untuk mendapatkan gambaran umum tentang apa yang menunggu Anda di sana.

Pergi ke pengadilan.

Jadi, pengajuan ke pengadilan akan mengikuti penemuan keadaan yang memungkinkan bank untuk mengambil apartemen atau real estat lain yang Anda janjikan. Lebih tepatnya, dia akan dapat mengambil tindakan tersebut setelah dia menyampaikan kepada Anda secara tertulis permintaan untuk melunasi hutang tersebut, dan Anda tidak dapat memenuhinya. Segera setelah fakta ini dicatat, pengacara bank akan mengajukan klaim untuk mengakhiri kontrak, serta menagih hutang dari Anda.

Gugatan hipotek ini akan merinci semua keadaan yang menyebabkan situasi tidak menyenangkan ini. Dengan demikian, bank akan menunjukkan bahwa mereka telah menandatangani perjanjian pinjaman dengan Anda, yang menurutnya bank akan memberi Anda sejumlah dana untuk membeli rumah. Berikut ini akan dijelaskan secara rinci syarat-syaratnya berupa jumlah pinjaman, jangka waktu, tingkat bunga dan tanggal pembayaran bulanan. Gugatan tersebut juga akan menarik perhatian pengadilan pada fakta bahwa real estate yang menjadi milik Anda dijadikan sebagai jaminan. Tentu saja, pengacara juga akan memberitahu Anda bahwa kreditur telah memenuhi kewajibannya secara penuh dengan mentransfer dana di atas kepada Anda.

Kemudian bank akan memberikan bukti yang menunjukkan bahwa Anda belum memenuhi kewajiban Anda berdasarkan perjanjian, misalnya Anda telah berulang kali melanggar tenggat waktu pembayaran bulanan atau jumlahnya yang seharusnya dilakukan. Akibat kelambanan Anda, jumlah total utang akan ditunjukkan dalam bentuk pokok tunggakan, bunga yang masih harus dibayar, dan denda yang belum dibayar. Kemungkinan besar, selain angka-angka tersebut, tuntutan tersebut juga mencakup penggantian bea negara untuk menerimanya untuk dipertimbangkan dan biaya-biaya terkait lainnya dari bank kreditur.

Pertimbangan kasus ini.

Setelah semua formalitas selesai (Anda akan diundang ke pengadilan, diberi kesempatan untuk menyiapkan argumen tandingan, dll), sidang sebenarnya akan dimulai. Misalkan Anda tidak akan mempertanyakan keabsahan perjanjian pinjaman dan fakta penerimaan dana. Dalam hal ini, setelah materi perkara diperiksa oleh pengadilan hipotek, secara resmi akan ditetapkan bahwa Anda melanggar batas waktu pembayaran, yang mengakibatkan total hutang kepada bank. Selanjutnya pengadilan akan menegaskan keabsahan hak kreditur untuk menyita barang jaminan, menetapkan jumlah akhir yang harus dibayar, serta harga jual awal yang akan dijual dalam pelelangan umum, tanggal mulai dan jangka waktu selama itu. yang mana Anda harus mengosongkan rumah.

Perlu dicatat bahwa contoh kasus hipotek di atas adalah murni teoretis, karena pada kenyataannya, selama persidangan, banyak perselisihan muncul antara pemberi pinjaman dan peminjam. Sebagai contoh, berikut ini yang paling sering terjadi:

Persyaratan UU Potek dan Konstitusi. Di sini yang menjadi sengketa adalah ketentuan Pasal 40, yang menyatakan bahwa kita masing-masing berhak atas tempat tinggal. Oleh karena itu, peminjam percaya bahwa penyitaan atas properti mereka bertentangan dengan hak ini, dan oleh karena itu, hal tersebut dapat ditentang. Sayangnya, mereka yang memilih strategi pembelaan seperti itu seharusnya kecewa, karena Mahkamah Konstitusi telah berulang kali mempertimbangkan pengaduan serupa, namun keputusannya selalu sama: tuntutan kreditur adalah sah jika pinjaman tersebut dikeluarkan untuk pembelian real estat.

Ketidaksepakatan dengan harga jual. Kebetulan Anda setuju dengan bank, tetapi tidak sependapat dengan bank tersebut mengenai harga penjualan properti lama Anda. Sebagaimana diperlihatkan oleh keputusan pengadilan tentang hipotek, dalam situasi seperti itu pengadilan melanjutkan berdasarkan dokumen-dokumen yang ada, misalnya, laporan penilai independen untuk tujuan pemeriksaan. Oleh karena itu, ada baiknya konfirmasikan ketidaksetujuan Anda terlebih dahulu dengan laporan dari perusahaan penilai lain, atau bukti obyektif lainnya - sampai hal tersebut termasuk dalam bahan perkara, pengadilan akan mengambil posisi sebagai kreditur. Selain itu, jangan heran jika harga jual akan 20% lebih rendah dari yang tercantum dalam laporan penilaian - ini adalah persyaratan hukum.

Keinginan peminjam untuk menerima penangguhan. Peraturan perundang-undangan yang ada di bidang pinjaman hipotek tidak menutup kemungkinan untuk memberikan penundaan sampai dengan 1 tahun, jika ada, namun argumen Anda harus meyakinkan. Selain itu, harus dicatat: fakta bahwa Anda telah melunasi pinjaman dengan kemampuan terbaik Anda, ada alasan obyektif untuk mengembalikannya. Untuk memahaminya, berikut dua contohnya:

Contoh 1: Anda bersembunyi dari bank, kasusnya dibawa ke pengadilan, Anda takut dan berjanji kepada pemberi pinjaman untuk membayar kembali pinjamannya dalam waktu satu tahun. Bahkan jika Anda mengkonfirmasi kemungkinan ini, pengadilan kemungkinan besar akan menolak Anda, dengan alasan itikad buruk Anda di masa lalu.

Contoh 2: Anda telah melunasi pinjaman, tetapi dalam jumlah yang jauh lebih kecil dari yang ditetapkan dalam perjanjian, sementara majikan Anda secara resmi menegaskan niatnya untuk memberi Anda bantuan keuangan. Dalam situasi ini, pengadilan mungkin akan berada di pihak Anda.

Hukuman yang berlebihan. Jarang sekali, namun pengadilan menggunakan hak untuk mengurangi jumlah denda yang dihitung oleh bank. Jika hal ini tidak terjadi, tetapi Anda tidak setuju, maka Anda dapat mencoba menantangnya, namun kemungkinan keberhasilan Anda kecil.

Sebagai kesimpulan, perlu dicatat bahwa, meskipun terlihat sederhana, praktik peradilan hipotek merupakan proses yang kompleks, yang seringkali disertai dengan banding, kasasi, dan dalam beberapa kasus, banding ke Mahkamah Konstitusi. Oleh karena itu, hasil kasus Anda hanya akan bergantung pada keahlian pengacara yang mewakili Anda.

09.01.2017

Hipotek dan pengadilan: apa yang harus dilakukan jika bank mengajukan gugatan?

Sayangnya, situasi di mana lembaga kredit yang mengeluarkan pinjaman hipotek menuntut pengembaliannya melalui pengadilan sering terjadi. Pengacara hipotek dari perusahaan M16-Consulting mencatat bahwa setiap tahun semakin banyak kasus seperti itu: jika 5-7 tahun yang lalu hal ini jarang terjadi, saat ini kasus hipotek dipertimbangkan di pengadilan secara teratur.

Dalam materi kami mempertimbangkan prospek apa yang dimiliki debitur jika bank telah memulai proses hukum, dan bagaimana pengadilan hipotek militer berakhir.

Apa yang perlu Anda ketahui?

Mari kita mulai dengan fakta bahwa lembaga kredit lebih memilih untuk menyelesaikan masalah melalui pengadilan dalam kasus-kasus ekstrim. Awalnya, bank pasti akan berusaha bernegosiasi dengan debitur dan mencari kompromi.

Sebelum mengajukan klaim, pemberi pinjaman akan mengirimkan pemberitahuan niatnya kepada peminjam yang meminta mereka untuk mengingat kewajiban keuangan mereka. Jika debitur tidak menanggapi dokumen tersebut, bank akan mengajukan ke pengadilan. Dan, seperti yang dicatat oleh pengacara hipotek, dalam banyak kasus pengadilan memihak lembaga kredit, memenuhi tuntutan.

Apakah mungkin untuk mempertahankan apartemen setelah persidangan?

Mari kita segera perhatikan bahwa jika bank telah mengajukan permohonan kepada otoritas kehakiman untuk “menghapuskan” utang hipotek dari Anda, maka Anda dapat mengucapkan selamat tinggal pada apartemen tersebut, karena apartemen tersebut bertindak sebagai jaminan atas pinjaman tersebut. Akibat kasus tersebut, tempat tinggal dijamin masuk ke bank.

Apakah menurut Anda layak membela hak-hak Anda di pengadilan? Kami menjawab: pasti sepadan! Sebab dalam perkara tersebut yang akan dipertimbangkan tidak hanya nasib harta benda, tetapi juga besaran denda, denda, dan jumlah utangnya. Dan jika Anda tidak memperjuangkan hak-hak Anda, maka akibat kasus tersebut Anda tidak hanya akan kehilangan rumah, tetapi Anda juga akan berhutang pada bank.

Apakah mungkin untuk mengatasinya tanpa pengacara hipotek?

Anda dapat mengatasinya jika Anda berpengalaman dalam undang-undang perumahan. Jika Anda tidak memiliki pengetahuan yang memadai di bidang hukum, kecil kemungkinannya Anda akan mendapatkan hasil yang positif. Seorang profesional dapat mencapai keputusan pengadilan yang menguntungkan Anda atau memfasilitasi pembuatan perjanjian penyelesaian dengan bank.

Perlu juga disebutkan fakta bahwa seringkali bank, ketika memilih apartemen sebagai jaminan, menunjukkan nilai saat ini pada saat pembelian. Artinya, jika beberapa tahun telah berlalu sejak transaksi dan harga apartemen naik, Anda kehilangan selisihnya, dan tidak dapat digunakan untuk melunasi utang. Dalam hal ini, pengacara akan membantu menunda persidangan, dan sementara itu Anda dapat menemukan seseorang yang akan membeli apartemen tersebut dengan harga pasar.

Jika Anda masih berniat bertahan di ruang sidang tanpa bantuan dokter spesialis, setidaknya konsultasikan dengan pengacara hipotek. Dia akan mempelajari materi kasus, dan yang terpenting, persyaratan bank yang tercantum dalam klaim, dan memberi tahu Anda apa yang dapat dilakukan dalam kasus khusus Anda.

Apa yang bisa diperdebatkan?

Jumlah yang akan diminta dari Anda selama proses kasus ini akan disengketakan. Ini adalah jumlah hutang, biaya keterlambatan dan bahkan kompensasi untuk membayar biaya klaim.

Langkah pertama adalah menghitung ulang utangnya. Tidak jarang denda dalam suatu tuntutan melebihi hukuman sebenarnya hingga beberapa puluh ribu. Tidak mungkin untuk mengatakan dengan pasti apakah ini merupakan konsekuensi dari kurangnya perhatian atau pelanggaran yang disengaja, namun Anda dapat menuntut pengurangan jumlah kompensasi.

Selanjutnya, pengacara akan memeriksa apakah syarat-syarat sebenarnya dari perjanjian hipotek sesuai dengan yang ditunjukkan oleh bank dalam klaim: jumlah pinjaman yang diberikan, jangka waktu pembayaran kembali, jumlah pembayaran dan bahkan hari terjadinya pembayaran. Jika inkonsistensi teridentifikasi, ini juga akan membantu Anda secara signifikan mengurangi jumlah kewajiban keuangan Anda kepada bank.

Pembagian hipotek di pengadilan

Perhatikan bahwa bank dapat mengambil apartemen yang digadaikan bahkan dalam kasus di mana hutang belum terbentuk, namun pasangan peminjam telah memutuskan untuk memutuskan hubungan perkawinan.

Dalam hal ini, lembaga perkreditan terlibat dalam proses tersebut sebagai pihak ketiga dan dapat menuntut pengembalian agunan jika tidak ada keyakinan bahwa mantan pasangan akan melunasi utangnya. Namun, sisa utangnya tetap harus dilunasi, meskipun harta bendanya diambil.

Sengketa hipotek militer

Kabar baik: dalam kasus hipotek militer, peluang menyelamatkan apartemen jauh lebih tinggi. Pengadilan enggan bekerja sama dengan bank dalam permintaan mereka untuk mengusir petugas. Namun bukan berarti denda atau ganti rugi tidak dapat dikenakan kepada debitur.

Pengacara hipotek militer percaya bahwa perselisihan sering kali timbul karena kesenjangan dalam hukum. Perundang-undangan yang tidak sempurna mengenai hipotek militer menyebabkan litigasi karena alasan berikut:

• Pemberhentian dari tentara dan, sebagai konsekuensinya, pengecualian dari daftar sistem tabungan dan hipotek. Ini adalah penyebab perselisihan yang paling umum, karena, apa pun alasan pemecatannya, seorang militer kehilangan haknya untuk menerima pinjaman preferensial.
• Pemecatan dini. Dalam hal ini yang menjadi persoalan adalah petugas kehilangan dana yang terkumpul selama mengabdi, yang berarti ia harus melakukan pembayaran lebih lanjut atas pinjaman tersebut dari kantongnya sendiri.
• Hak kerabat. Dalam keadaan seorang petugas meninggal dunia atau dinyatakan hilang, anggota keluarganya harus membuktikan di pengadilan haknya untuk membuang dana yang telah dikumpulkannya.

Namun, bank, mengetahui bahwa simpati pengadilan ada di pihak petugas, berusaha untuk menyelesaikan masalah kontroversial secara damai. Sebelum menyetujui persyaratan lembaga pemberi pinjaman, lebih baik berkonsultasi dengan pengacara hipotek militer.

Pengacara hipotek di St. Petersburg

M16-Consulting memiliki pengalaman luas dalam hal-hal yang berkaitan dengan real estat hipotek. Faktanya adalah bahwa perusahaan tersebut dibentuk dari departemen hukum agen real estat M16, milik Vyacheslav Malafeev, dan pada awalnya kami mengkhususkan diri dalam sengketa perumahan.

Bantuan pengacara kami dalam perselisihan mengenai pinjaman hipotek akan memungkinkan Anda meminimalkan jumlah kompensasi yang dikumpulkan dan bernegosiasi dengan bank dengan persyaratan yang menguntungkan.

Ketika calon peminjam mengambil hipotek, dia berharap yang terbaik. Memahami bahwa dia mengambil risiko, dia yakin dengan stabilitas pendapatannya, mengecualikan keadaan yang tidak terduga dan berharap pinjamannya akan dilunasi dalam jangka waktu yang ditentukan. Namun terkadang hidup membawa perubahan yang tidak diinginkan. Dari sudut pandang teoretis, setiap klien potensial mungkin dihadapkan pada kenyataan bahwa tidak ada yang dapat digunakan untuk membayar bunga yang masih harus dibayar. Setelah jangka waktu jatuh tempo berikutnya, bank mengajukan pernyataan tuntutan ke pengadilan untuk proses selanjutnya.

Perlu dicatat bahwa organisasi perbankan mengajukan permohonan ke pengadilan hanya sebagai upaya terakhir. Pertama, mereka harus berusaha menyelesaikan konflik secara damai. Jika tidak berhasil, pertemuan selanjutnya dengan lembaga perkreditan dilakukan di pengadilan. Sementara itu, Anda harus menyiapkan tuntutan balik untuk mempertimbangkan masalah kontrak dari sudut pandang Anda dan menantang keputusan tersebut.

Alasan untuk mengajukan keluhan

Jika Anda tidak tahu apa yang harus dirujuk jika Anda perlu menantang keputusan pengadilan berdasarkan perjanjian hipotek perumahan, alasannya tercantum di bawah ini:

• Situasi keuangan yang sulit;
• Kehilangan pekerjaan utama;
• Hilangnya kemampuan untuk bekerja;
• Penyakit serius.

Jika seorang warga negara berencana untuk memenuhi kewajiban kreditnya berdasarkan perjanjian hipotek di masa depan, tetapi saat ini ia berada dalam situasi keuangan yang sulit, bank dapat memberikan solusi. Untuk melakukan hal ini, dibuat tuntutan balasan untuk pemberian rencana angsuran untuk pembayaran kewajiban utang atau untuk menambah penundaan. Berikan semua jenis dokumen tentang situasi keuangan Anda yang sulit:

• Laporan rekening bank;
• Informasi pemberhentian dari pekerjaan tetap, dan lain sebagainya.

Jika pengadilan memberikan penangguhan pelaksanaan keputusan tentang kewajiban utang berdasarkan perjanjian hipotek, maka penyitaan barang gadai oleh juru sita akan batal. Jika jumlah utang hipotek melebihi satu setengah juta rubel, dan pengadilan memberikan rencana angsuran atau penundaan, tidak ada kasus pidana yang akan dimulai.

Pengadilan mana yang harus saya tuju?

Jika Anda tidak tahu di pengadilan mana Anda dapat menggugat keputusan pengadilan tentang hipotek apartemen, maka Anda dapat mengajukan banding ke pengadilan negeri di tempat pendaftaran Anda. Jika lembaga perkreditan telah mengajukan pernyataan tuntutan terhadap debitur, sebaiknya persiapan persidangan dilakukan secara matang. Harap dicatat bahwa Anda tidak akan dapat sepenuhnya menghilangkan pembayaran utang berdasarkan kontrak. Namun dengan membuktikan kebenarannya, Anda akan terbebas dari penagih, suku bunga tinggi dan bisa mendapat penangguhan. Baca tentang cara mengajukan permohonan penundaan pelaksanaan putusan pengadilan dengan benar.

Ketentuan

Jika Anda tidak mengetahui dalam jangka waktu berapa Anda dapat mengajukan banding atas keputusan pengadilan hipotek, maka pengaduan harus diajukan dalam waktu 10 hari sejak tanggal penyerahan salinan keputusan tersebut. Harap dicatat bahwa hari kalender (hari libur dan akhir pekan) dihitung. Apabila hari terakhir jangka waktu penggugatan bunga KPR jatuh pada hari libur atau akhir pekan, maka jangka waktu tersebut diperpanjang sampai dengan hari kerja berikutnya. Kesenjangan ini juga dapat dilewati, kemudian dipulihkan dengan keputusan pengadilan. Alasannya harus disertai dengan dokumen pendukung:

• Penyakit serius;
• Berada di negara lain;
• Melakukan perjalanan bisnis dan sebagainya.

Bagaimana cara menantang perjanjian hipotek?

Perjanjian hipotek adalah transaksi perdata baik dengan pihak utama maupun dengan penjamin. Oleh karena itu, sesuai dengan undang-undang, segala alasan untuk membatalkan perjanjian berlaku padanya. Namun hanya karena Anda memiliki hak untuk menentang keputusan transaksi, bukan berarti keputusan tersebut mudah diterapkan. Prosesnya sulit, karena Anda perlu memahami secara spesifik peraturan perundang-undangan, kerangka peraturan dan keterampilan praktis dalam membuat perjanjian hipotek.

Untuk menantang perjanjian hipotek, Anda harus:

• Membuktikan bahwa pada saat penandatanganan kontrak pihak yang bertransaksi tidak cakap secara hukum;
• Melakukan pemeriksaan forensik yang menunjukkan bahwa peserta transaksi berada di bawah pengaruh alkohol atau obat-obatan;
• Menunjukkan bahwa data dalam kontrak tidak benar.

Jika Anda telah mengidentifikasi setidaknya satu dari alasan ini, pergilah ke pengadilan. Kontrak atau penetapan suku bunga pinjaman yang tinggi hanya dapat ditentang di pengadilan.

Prosedur melalui pengadilan

Untuk menentang keputusan membebankan bunga hipotek, ikuti prosedur yang ditentukan sesuai dengan praktik peradilan:

1. Ambil kwitansi rekening dan lihat bagaimana dana didebet sesuai kesepakatan.
2. Jika Anda yakin lembaga kredit melakukan perhitungan yang salah, lakukan sendiri.
3. Harap dicatat bahwa dimungkinkan untuk menantang keputusan berdasarkan kontrak hanya sebesar jumlah bunga yang masih harus dibayar berdasarkan.
4. Jika bank berencana untuk mengadakan perjanjian penyelesaian hipotek dengan Anda, ini hanya boleh dilakukan jika bank tersebut memenuhi kebutuhan Anda sendiri.
5. Jika dia tidak berkompromi, ajukan pengaduan ke pengadilan dalam jangka waktu sepuluh hari. Pernyataan klaim dibuat sesuai dengan sampel.

Melalui bank

Apakah mungkin untuk menantang akrual bunga pinjaman di bank dan mencari kompensasi moral? Jawabannya iya. Jika Anda telah menerima secara tertulis persyaratan baru dari keputusan berdasarkan perjanjian hipotek lembaga kredit, kirimkan surat tanggapan dengan syarat memberikan perhitungan jumlah yang ditentukan. Siapkan salinan laporan bank dan perjanjian pinjaman. Ini akan membuktikan pembayaran pembayaran pinjaman bulanan yang lalu. Gunakan dokumen-dokumen ini untuk memverifikasi perhitungan yang dilakukan oleh pegawai bank. Mereka akan menjadi bukti di pengadilan.

Jika, selama perhitungan, terungkap komisi yang tidak dapat dipahami, tuntutan balik dibuat untuk menghitung ulang utang. Tetapkan batas waktu di mana keputusan tentang kontrak akan diberikan.

Pernyataan klaim

Untuk membuat surat tuntutan dengan benar dalam sengketa hipotek dan penagihan bunga, patuhi aturan-aturan yang ada dalam undang-undang (). Itu dibuat secara eksklusif dalam bentuk tertulis. Anda harus mengajukan klaim dengan informasi sebagai berikut:

• Nama pengadilan;
• Nama lengkap pemohon. Selain itu, alamat tempat tinggal atau rincian badan hukum juga ditunjukkan. Jangan lupa untuk memasukkan informasi tentang perwakilannya, jika ada;
• Nama lengkap sah terdakwa;
• Alasan menggugat putusan pengadilan berdasarkan perjanjian hipotek;
• Persyaratan tuntutan, serta biaya pengacara dan biaya hukum tambahan jika terjadi perselisihan;
• Situasi yang menyebabkan terciptanya suatu tuntutan;
• Bukti yang menegaskan keabsahan tuntutan;
• Dokumen tambahan yang diserahkan bersamaan dengan permohonan penyelesaian sengketa berdasarkan kontrak;
• Tanggal kompilasi dan tanda tangan.

Baca tentang cara mengubah klaim

1. Bolehkah mencicil selama 10 tahun berdasarkan keputusan pengadilan (hipotek)

1.1. Dear Ekaterina, Apakah Anda bertanya apakah mungkin untuk melunasi hutang hipotek dengan mencicil? Jika Anda belum memperhitungkan kekuatan Anda dan tidak dapat melunasi pinjaman atau terjadi keadaan yang tidak terduga (misalnya: kehilangan pekerjaan), maka lebih baik tidak pergi ke pengadilan dan pergi ke bank untuk menegosiasikan rencana cicilan terlebih dahulu. tahap penyelesaian percobaan. Anda harus memberi tahu karyawan bank tentang situasi sulit Anda dan keadaan yang menghalangi Anda memenuhi kewajiban pinjaman dengan benar. Jika orang-orang berakal sehat, mereka harus mendengarkan dan bertemu di tengah jalan. Secara teoritis, adalah mungkin untuk membuat perjanjian penyelesaian pada tahap percobaan, tetapi saya tidak menyarankan untuk pergi ke pengadilan, karena bank mungkin memerlukan pelunasan lebih awal seluruh pinjaman (sebagai aturan, kondisi seperti itu ditentukan dalam perjanjian pinjaman), menyita tentang hipotek (apartemen) dan mengambilnya untuk melunasi hutang Anda kepadanya. Bank akan mengembalikan sisa dana (dikurangi jumlah utang Anda dan biaya hukum penagihan utang). Ini adalah skenario paling negatif. Oleh karena itu, saya menyarankan Anda untuk tidak bertindak ekstrem dan mencoba menyelesaikan masalah dengan bank secara damai.

Hipotek di Rusia muncul relatif baru. Dan bagi banyak orang, inilah satu-satunya cara untuk mendapatkan rumah sendiri. Ketika orang berbicara tentang hipotek, kebanyakan orang mengartikan hipotek (pinjaman hipotek) sebagai pinjaman untuk membeli rumah. Kami juga akan menggunakan definisi ini, meskipun sebenarnya hipotek adalah konsep yang lebih luas. Hipotek adalah jenis jaminan yang dijamin dengan real estat. Pada saat yang sama, pinjaman dapat diambil untuk tujuan lain: untuk perluasan usaha, untuk kebutuhan mendesak. Dan hipotek, jaminan atas real estat, tidak hanya dapat berupa apartemen, rumah, tetapi juga garasi, komersial, dan real estat lainnya. Jangan masuk ke dalam hutan teori, mari kita lebih dekat ke topik.

Sebelum mengambil hipotek, Anda perlu mempertimbangkan kekuatan Anda lebih dari sekali!

Harga rumah yang tinggi dibandingkan dengan pendapatan warga biasa, itulah sebabnya sebagian besar hipotek diterbitkan untuk jangka waktu 15-20 tahun. Tingkat hipotek di negara kita tinggi dibandingkan di luar negeri. Jika bagi orang Rusia, 12% per tahun untuk hipotek adalah “ilahi” dengan latar belakang suku bunga pinjaman konsumen, yang di atas 20% per tahun, maka orang asing akan menganggap kami gila, karena Di Eropa dan Amerika, suku bunga hipotek beberapa kali lebih rendah. Tarifnya 12% per tahun, yaitu 1% per bulan, dan dengan pinjaman 2 juta rubel (perkiraan biaya apartemen 1-2 kamar di wilayah kecil dan menengah di negara kita), bunga yang timbul pada tahun-tahun pertama pembayarannya akan menjadi sekitar 20 ribu rubel per bulan. Ditambah lagi, selain bunga, pokoknya dilunasi setiap bulan.

Hipotek - menginvestasikan uang di real estat?

Pada awalnya, hipotek adalah pembelian yang menguntungkan, karena... Nilai real estat, seiring dengan permintaan, tumbuh lebih cepat dibandingkan bunga hipotek. Dan hipotek dulunya merupakan investasi yang cukup menguntungkan. Bahkan jika peminjam kehilangan pekerjaannya dan tidak dapat membayar pinjaman hipotek, maka dari penjualan apartemen (dengan persetujuan bank) ia menerima lebih banyak uang daripada sisa hutangnya kepada bank. Dan beberapa peminjam dapat menggunakan hasil penjualan rumah mereka untuk membayar kembali pinjamannya ke bank, dan menggunakan sisanya untuk membeli rumah yang lebih sederhana. Namun krisis tahun 2014-2015 mengubah keadaan. Penjualan real estat turun secara signifikan dan harga properti riil turun. Hipotek mata uang asing paling menderita, karena... jumlah hutang dan pembayaran bulanan dalam rubel meningkat dua kali lipat, dan biaya apartemen dalam rubel turun secara signifikan. Kami membahas masalah hipotek mata uang asing dan cara mengatasinya di artikel “KPR mata uang. Masalah dan cara mengatasinya.” Sejumlah besar peminjam hipotek tidak hanya berisiko tergusur, tetapi juga terlilit utang. Bank berusaha menjual agunan secepat mungkin dalam kondisi “krisis pasar real estate.” Hasil yang diperoleh cukup untuk membayar sebagian utang hipotek; sisa utang “ditanggung oleh peminjam.” Seseorang berakhir di jalanan, dan bahkan terlilit hutang.

Bagaimana cara mempertahankan hipotek apartemen jika Anda tidak punya apa-apa untuk dibayar?

Ini adalah pertanyaan yang diajukan oleh orang-orang yang mendapati dirinya tidak mampu membayar hipotek tepat waktu. Sayangnya, tidak mungkin menyelamatkan apartemen yang digadaikan, bahkan jika Anda mengikuti “saran Internet” dan mendaftarkan anak-anak di bawah umur di dalamnya. Anak yang didaftarkan dalam rumah susun yang digadaikan dapat mempersulit dan menunda penjualan rumah susun hanya jika pinjaman itu diambil bukan untuk pembelian rumah, melainkan untuk suatu usaha, misalnya untuk keperluan mendesak. Jika pinjaman itu diambil untuk membeli rumah itu, maka bank berhak menyita rumah yang digadaikan itu melalui pengadilan jika pinjaman hipotek itu telah jatuh tempo sekurang-kurangnya tiga bulan, atau jika jumlah tunggakannya lebih dari 5 % dari nilai barang yang digadaikan. Anak-anak yang terdaftar di apartemen tidak dapat mencegah hal ini - mereka dikeluarkan “secara otomatis”.

Jadi apa yang harus dilakukan jika Anda tidak dapat membayar hipotek Anda, dan bank telah mengajukan gugatan (atau akan melakukannya)?

Tidak ada gunanya meminta credit holiday, karena... Ini tidak akan banyak mengurangi pembayaran bulanan Anda. Lagi pula, tidak ada yang akan membatalkan bunga Anda, dan seperti yang sudah Anda ketahui, itu merupakan bagian terbesar dari pembayaran bulanan.

Pada 2015-2017, program dukungan negara tersedia, yang bertujuan membantu peminjam hipotek yang berada dalam situasi keuangan sulit. Besaran dukungan negara untuk KPR meningkat dari 10% dari jumlah utang pada tahun 2015 menjadi 30% pada tahun 2017. Pada saat yang sama, jumlah bantuan negara kepada pemegang hipotek kini dibatasi hingga 1,5 juta rubel. Syarat untuk memperolehnya telah berubah beberapa kali selama jangka waktu tersebut, dan kini hanya dapat digunakan oleh peminjam mata uang asing yang pembayaran pinjaman bulanannya meningkat lebih dari 30% karena kenaikan nilai tukar mata uang pinjaman. Namun dukungan 30% pun tidak sepenuhnya menyelesaikan masalah hipotek mata uang asing, karena utangnya dalam rubel meningkat pada tahun 2014 hampir 100%. Dan tidak semua peminjam hipotek memenuhi syarat untuk mendapatkan dukungan.

Lalu apa yang harus dilakukan?

Jika Anda memahami bahwa Anda tidak dapat kembali ke jadwal pembayaran dalam waktu singkat, maka tidak ada gunanya menunggu dan mengharapkan keajaiban - situasinya hanya akan bertambah buruk. Setiap bulan hutang akan bertambah karena bunga dan denda. Jika kita memperhitungkan tingkat 12% per tahun (1% per bulan) dan denda sebesar tingkat refinancing 7,75% per tahun, maka utang 2 juta akan tumbuh setiap bulan hampir 40 ribu rubel. Dalam enam bulan, utangnya akan bertambah 240 ribu rubel, dan pasti mustahil untuk kembali ke jadwal pembayaran.

Jangan menunggu bank pergi ke pengadilan untuk menagih hutang hipotek Anda!

Di pengadilan, bank akan menuntut untuk menagih sejumlah utang, beserta bunga dan denda yang harus dibayar, serta menyita agunan. Apartemen itu akan dijual melalui lelang. Harga awal pada lelang pertama ditetapkan sebesar 80% dari harga pasar (kecuali jika Anda memiliki kesepakatan lain dengan bank). Harga pasar ditentukan oleh penilai. Apabila rumah susun tersebut tidak hilang pada lelang pertama, maka akan diadakan lelang ulang. Harga awal turun 15% lagi. Jika Anda masih membeli apartemen, dan hasil penjualan tidak menutupi jumlah utangnya, maka sisa utang hipotek akan “menggantung pada Anda”.

Secara psikologis, dalam situasi seperti ini sangat sulit untuk berpikir rasional dan mengambil keputusan dengan cepat. Ketakutannya adalah Anda dan keluarga Anda akan segera menemukan diri Anda di jalan. Namun kami menyarankan Anda mengatur pikiran Anda dan mulai bertindak. Anda bisa tinggal di apartemen sewaan untuk saat ini, yang utama sekarang adalah menghindari pengumpulan “sisa ekor” pinjaman melalui layanan juru sita. Lagipula, kalau begitu petugas pengadilan akan menahan 50% dari gaji Anda, dan jika peminjam bersama (penjamin) adalah pasangannya, maka dari penghasilannya juga. Inilah yang perlu Anda hindari jika Anda memiliki masalah dalam membayar hipotek Anda. Buang upaya sia-sia untuk menyelamatkan "dengan keajaiban" apartemen Anda yang digadaikan. Fokus pada permasalahan hilir yang sebenarnya bisa dihindari.

Bagaimana cara menghindari pemotongan setengah dari penghasilan Anda jika Anda memiliki masalah dengan hipotek Anda?

Ada cara terbaik untuk menghindari penagihan lebih lanjut dari Anda atas “ekor pinjaman hipotek” yang tersisa setelah penjualan apartemen yang digadaikan dengan harga lebih rendah dari jumlah utangnya. Selain itu, cara ini tidak hanya akan membantu menghapus utang hipotek, tetapi juga pinjaman lainnya.

– cara paling benar untuk menyelesaikan masalah dengan “hipotek macet”. Perumahan hipotek akan dijual bukan oleh bank, tetapi oleh manajer keuangan. Biaya pembiayaan prosedur kebangkrutan (kami membicarakannya lebih terinci dalam artikel “Biaya prosedur kebangkrutan”) akan dibayar kembali dari hasil penjualan agunan (apartemen hipotek, rumah). Anda dapat membaca lebih lanjut tentang prosedur kebangkrutan bagi seseorang di bagian “ABC Kebangkrutan” di situs web kami.

Satu-satunya hal yang Anda butuhkan: tanpa menunggu proses hukum dengan pihak bank, segera kumpulkan paket dokumen kebangkrutan, bayar bea negara sebesar 300 rubel, setorkan 25.000 rubel ke Pengadilan dan, yang paling penting, temukan manajer keuangan yang akan menangani kasus kebangkrutan Anda.

Namun hal ini pun dapat dihindari jika Anda mengajukan permohonan pailit di pusat anti-krisis kami “Dolgam.NET”. Kami telah mengembangkan penawaran istimewa untuk peminjam hipotek yang berada dalam situasi keuangan sulit. Dan keunikannya adalah Anda menerima manajer keuangan, dukungan hukum penuh atas prosedur kebangkrutan dengan biaya simbolis (diskon dari 50 hingga 90%).