Что такое жилищно-строительный кооператив, и законно ли продавать через него квартиры? Жилищный кооператив.

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

Стандартные жилищные кооперативы;
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
Утверждается устав строительного сообщества;
Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

Правила входа в союз и выхода из него;
Размер первоначального взноса;
Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
Все вопросы решаются собранием оперативно;
Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

За 10 лет – 2,1 млн рублей;
За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

1 год – 510 000 рублей;
2 год – 500 000;
3 год – 480 000;
4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

Стоимость квартиры . Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
Нет необходимости в справках . Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

Членский взнос . Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
Собственность . Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.

Жилищный кооператив – что это? (видео)

В следующем видео коротко расскажут о том, что такое жилищные кооперативы и зачем они нужны:

Членство в жилищном кооперативе приносит больше выгод, чем убытков. Все риски связаны только с тем, что гражданин сделал не правильный выбор организации.

Все чаще люди ищут малейшую возможность получить заветную квартиру в свое владение. Многие пробуют идти путем банковских сделок, ипотек, кредитования, но часто обжигаются на неподъемных для семьи процентах. Ищут такой способ, который бы позволял реально выплачивать сумму и претендовать на жилье.

Добровольно объединяются в кооперативы, с целью приобретения или строительства жилья всем участникам. Жилищный кооператив это – объединение людей (граждан РФ) или юридических лиц с целью обеспечения, на основах членства в кооперативе, жильем всех вступивших, что позволяет управлять всеми жилищными постройками разного характера. Все члены кооператива вносят членские взносы, с помощью которых осуществляется приобретение, переустройство и поддержании жилища после приобретения.

Права и обязательства

При создании и распределении обязательств в жилищного кооператива руководствуются ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах. Таким образом, создать жилищный кооператив могут граждане численностью от 5 человек, а общее число членов жилищного кооператива не должно быть равно или меньше всем жилым помещениям кооперативного дома.

Вынесенное на голосование решение, в котором будет рассматриваться вопрос о создании такого жилищного кооператива, его учредители и члены кооператива должны принять единогласно, и только тогда кооператив считается созданным. Полного описания всех тонкостей организации структуры собрания о создании жилищного кооператива в законах РФ не существует. Это решение закрепляется протоколом, где задокументировано раздел о принятии уставного документа сообщества.

Виды

Различают несколько видов жилищного кооператива или других специальных потребительских объединений:

потребительское объединение для управления домом (многоквартирным);

Жилищно-строительный кооператив имеет долгую историю длиной в 100 лет. Долгие годы его то отменяли, то разрешали и вот он снова в действии. Этот вид объединения отличается от предыдущего вида немногим: группирование людей на добровольных засадах, созданное с целью строительства кооперативного дома, с последующим проживанием членов жилищного кооператива.

В договоре, составленном учредителями ЖСК, прописан срок возведения дома и стоимость жилья, в любой момент общим собранием может быть изменен любой пункт, но никто из членов объединения не платит непомерные проценты в десятикратном размере.

Из положительных моментов:

минимум необходимых документов;
нет нужды в поручителях и гарантиях;
выплачивать нужно будет сумму по льготной годовой ставке в 0,5%.

Жилищно-накопительный кооператив немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но имеет свои особенности. Жилищный кооператив предполагает накопление средств на приобретение жилья своим членам, и делается это путем паевых взносов. Но осуществляется строительство или покупка жилья в разных многоквартирных домах, а не в конкретно одном, кооперативном.

Документация

Жилищный кооператив должен быть государственно зарегистрированным органом. Для этого в налоговую организацию той местности, где пребывает орган правления ЖК необходимо предъявить такие документы:

заявление о государственной регистрации с подписями;
протокол создания ЖК;
утвержденный устав;
документ о юридическом адресе;
квитанция оплаты за регистрацию.

В уставном документе жилищного комитета должна отображаться информация о названии жилищного кооператива, территориальном нахождении, порядке входа в кооператив и выхода из него, системе выплат при выходе из ЖК, количестве и размере взносов (вступительных, паевых) и многое другое.

После занесения записи в Единый реестр, жилищный кооператив считается созданным. Далее кооператив получает по почте документ о присвоении кодов, производится учет во внебюджетных фондах и открытие расчетного счета.

Зарегистрированный ЖСК и его уставной документ стает главным документом во всех отношениях внутри кооператива между членами жилищно-строительного кооператива.

Состав правительства кооператива состоит из: председателя, главного бухгалтера, ревизоров.

Собрание жилищного кооператива считается правомочным, при половине присутствующих от общего количества членов ЖК. А принятие решения может быть при четвертой части проголосовавших членов за него, присутствующей правомочной половины кооператива.

Все решения жилищно-строительного кооператива не должны противоречить требованиям ч. 1 ст. 111 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №349-ФЗ.

Чтобы стать членом кооператива необходимо подать заявление председателю кооператива о приеме в члены ЖК. Заявление может рассматриваться сроком до месяца, далее выносится вердикт конференции членов кооператива. Новым членом ЖК вносится оплата и после позитивно проголосованного решения, он становится полноправным членом ЖК.

Управлением жилищного кооператива занимаются избранные граждане из членов кооперативов на срок, прописанный в уставе ЖК. Председатель имеет полномочия действовать от имени кооператива, совершать сделки и выполнять решения ЖК.

Жилищные кооперативы известны еще с советских времен, однако с тех пор изменились условия вступления и участия в них. Несмотря на то, что в современном мире кооперативы встречаются достаточно редко, они еще имеют место быть, и интересуют потенциальных покупателей новостроек.

Жилищный кооператив тогда и сейчас

С точки зрения законодательства, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это добровольное объединение, в которое вступают физические лица для совместного строительства или приобретения жилья. Однако на практике, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», они сегодня играют другую роль, нежели их прототипы из советской эпохи. Тогда строительные кооперативы частично финансировались государством или предприятием, поэтому были реальным инструментом обеспечения населения жильем. Разумеется, в наши дни ни одно добровольное объединение пайщиков не располагает достаточным количеством денег для строительства многоквартирного дома. Поэтому жилищно-строительные кооперативы чаще всего создаются самими девелоперами в качестве одной из законных схем привлечения денег граждан на строительство дома.

Сегодня ЖСК должен единовременно соответствовать двум главным критериям для возможности привлечения денежных средств:

Во-первых, иметь статус застройщика (для этого необходимо получить разрешение на строительство);

Во-вторых, иметь земельный участок, на котором позволено осуществлять строительство.

До внесения изменений в закон о жилищно-строительных кооперативах в середине 2016 года, ужесточающих степень контроля за деятельностью ЖСК, часто девелоперами использовалась схема заключения инвестиционного контракта между собственником земельного участка и кооперативом, осуществляющим строительство. В настоящее время подобный договор является незаконным, поскольку в таком случае земельный участок не принадлежит жилищному кооперативу, и, соответственно, обязанности ЖСК перед членами по строительству дома оказываются ничем не обеспечены.

Актуальное законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передаче по окончании строительства дома конкретного жилого помещения.

В общем виде схема участия в ЖСК на текущий момент выглядит следующим образом: застройщик создает жилищно-строительный кооператив, в который привлекаются потенциальные покупатели квартир в жилом комплексе. Покупатели подписывают с кооперативом договор участия и становятся его пайщиками. ЖСК, в свою очередь, заключает инвестиционный контракт с девелопером и направляет собранные средства пайщиков на строительство жилья. Несмотря на кажущуюся простоту схемы, существует много подводных камней, которые могут сыграть как в пользу покупателя, так и против него. Далее они будут рассмотрены более подробно.

Подводные камни жилищного кооператива

Пожалуй, главная особенность покупки квартиры через ЖСК - это отсутствие договора долевого участия (ДДУ). Все условия приобретения регулируются договором участия в жилищном кооперативе, а также уставом этой организации.

Не трудно догадаться, что все основополагающие документы (устав и типовой договор участия) написаны в интересах застройщика, так как именно он создает ЖСК. Это означает, что в случае возникновения споров, в более выигрышном положении выступит застройщик, стоящий за созданным кооперативом.

В частности, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, и по решению собрания итоговая цена может быть повышена, причем неоднократно, предупреждает Мария Литинецкая. В этом случае жилищно-строительный кооператив вправе требовать от пайщиков дополнительных взносов по уже оплаченным договорам. Также он не несет ответственности за сроки реализации проекта, если они не прописаны в уставе или договоре участия. Поэтому нельзя предъявить неустойку в случае нарушения сроков строительства. Порядок возврата средств оговаривается в уставных документах, поэтому в случае финансовых проблем у кооператива, получить свои деньги назад проблематично. Наконец, сам договор с ЖСК не обязательно подлежит государственной регистрации, что может привести к «двойным продажам» квартир в новостройке. Потому что покупателю трудно проверить, не заключен ли с другим лицом договор на ту же квартиру.

Существуют и другие риски для участника ЖСК, связанные не с оформлением отношений, а с самим правовым статусом кооператива и пайщика. Так, с точки зрения закона, член жилищно-строительного кооператива не является потребителем услуг, а значит, не защищен соответствующим Законом о защите прав потребителя. Это лишает члена ЖСК возможности требовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего - качества строительства. Кроме того, кооператив не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.

Наконец, еще одним существенным минусом покупки через ЖСК является отсутствие ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Банки в целом неохотно предоставляют кредиты на покупку жилья через жилищный кооператив, поскольку, на их взгляд, отсутствие государственной регистрации правоотношений, связанных с приобретением квартиры по такой схеме, является менее надежным инструментом, чем зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.

Несмотря на большое количество недостатков, есть у ЖСК и свои плюсы. Так, участие в жилищно-строительном кооперативе позволяет получить рассрочку на длительный срок. Например, в «Эталон Сити» предлагается рассрочка до 2023 года, отмечает Баранкова Наталья, юрист компании АО «Пересвет-Инвест». При реализации квартир путем заключения ДДУ рассрочка предоставляется, как правило, до конца строительства. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности участник долевого строительства становится собственником квартиры.

Кроме того, после окончания строительства право на управление домом автоматически переходит к членам ЖСК, которые могут преобразовать кооператив в ТСЖ - товарищество собственников жилья. Таким образом, покупатели сами могут выбрать управляющую компанию (УК), тогда как при ДДУ подбор УК для завершенного дома остается прерогативной девелопера.

Еще одним плюсом для члена ЖСК, рассказывает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, является то, что при наличии желания покупатель может непосредственно участвовать в жизни кооператива и быть в курсе его финансовой деятельности. Это возможно потому, что высшим органом управления является общее собрание членов жилищно-строительного кооператива, и это дает ему право контролировать исполнение положений устава и действовать в интересах членов ЖСК.

И, наверное, самым большим преимуществом приобретения квартиры в жилищном кооперативе является привлекательная цена. Застройщик не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключение договоров участия в долевом строительстве, которые увеличивают цену объекта.

Рената Беляева также обращает внимание потенциальных покупателей на то, что в настоящее время законодательство о правоотношениях с ЖСК существенно ужесточилось. Были введены обязанности кооператива по раскрытию информации перед членами ЖСК и контролирующими органами в области строительства. Введены штрафы за нарушение законодательства о привлечении денежных средств граждан с отступлениями от требований законодательства в административном порядке в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей, введена уголовная ответственность лиц, виновных в привлечении денежных средств граждан в обход закона в крупном и особо крупном размере. Все изменения призваны минимизировать риски «двойных продаж» и тем самым сократить число обманутых застройщиками граждан.

Есть ли будущее у ЖСК?

Сегодня на рынке новостроек подавляющее большинство объектов продается посредством заключения ДУДС (договора участия в долевом строительстве) и договора уступки права требования к нему. ДУДС дает максимальную защиту покупателям в рамках 214-ФЗ (проходит регистрацию в Росреестре, в договоре четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение условий). На данный момент ДДУ является самым надежным на строительном рынке.

Как уже было сказано, покупка через ЖСК - весьма рискованная схема. Это понимают не только клиенты, но и сами девелоперы, поэтому ЖСК не получили широкого распространения - их доля на столичном рынке, например, не превышает 9% от общего объема предложения.

Как правило, ЖСК используются девелопером в качестве временной схемы привлечения средств клиентов в отсутствие необходимой разрешительной документации, в частности, оформленных прав собственности или аренды на земельный участок, а также опубликованной проектной декларации. После получения необходимых бумаг девелоперы обычно перезаключают с участниками ЖСК договоры долевого участия.

Мария Литинецкая полагает, в обозримом будущем данная схема не будет пользоваться популярностью, пока есть существенно более безопасный путь участия в долевом строительстве - ДДУ. Использование застройщиками ЖСК и дальше будет иметь эпизодический характер.

Таким образом, при реальной возможности приобрести квартиру в жилищном кооперативе, необходимо взвесить все плюсы и минусы и решить подходит ли данный способ именно Вам.

Специально для портала "Все Новостройки.ру"

Многим знакомо понятие ЖСК. Но, может быть, не многие знают наверняка, что это. Так вот, ЖСК - это организация, юридическое лицо, объединяющее людей с общей целью. Под общей целью в данном случае рассматривают строительство собственного жилья и, как следствие, На практике, как правило, ЖСК создается тогда, когда люди стремятся приобрести новую квартиру в новом доме, или отремонтировать имеющийся дом, либо заняться его управлением и содержанием. Для этих задач граждане объединяют очень многое, в том числе, деньги и усилия. И, как показывает жизнь, такая практика зарекомендовала себя с очень хорошей и выгодной стороны.

Теперь необходимо рассмотреть понятие и расшифровку ЖСК, преимущества и недостатки более подробно.

Живи счастливо и красиво

Хотелось бы сказать, что ЖСК можно расшифовать, как "Живи счастливо и красиво". Однако у ЖСК расшифровка несколько другая. В русском языке рассматриваемая аревиатура рашифовывается следующим образом: жилищно-строительный кооператив. Люди создают его самостоятельно на добровольной основне. Почему это направление получило широкое распространение?

Ответ довольно прост: проще и дешевле создать нормальные условия жизни сообща, чем добиваться этого в одиночку. Конечно, можно построить собственный дом, и ни от кого не зависеть. Но, во-первых, не у всех есть земельный участок, где можно было бы расположиться. Во-вторых, не у всех есть достаточно средств на индивидуальное строительство. И в-третьих, далеко не все люди желают иметь частный дом. Для кого-то небольшая или просторная квартира в многоквартирном доме - это и есть комфортные условия для жизни. Впрочем, ЖСК строит не только многоэтажки, но также пентхаузы и коттеджи. Это пожелание самих граждан.

Все по закону

Расшифровка аббревиатуры ЖСК говорит сама за себя. Жилищно-строительный кооператив - это строительство жилья за счет средств пайщиков или, можно сказать, дольщиков, членов кооператива. Так как жилищно-строительный кооператив - это сообщество юридического подчинения, то оно действует в рамках правового положения Жилищного Кодекса РФ.

Это сообщество, в соответствии от поставленных целей, берет на себя обязательства обеспечить качественным жильем членов кооператива. Либо выполнить основательный ремонт многоэтажки, находящейся в ведении жилищно-строительного кооператива. Те, кто хочет вступить в данное сообщество, должны соответствовать требованиям:

это люди, чей возраст не младше 16 лет;
это предприятия и организации, если они являются собственниками жилья, находящегося в собственности ЖСК;
это другие юридические лица (но не всегда это возможно, есть нюансы в законе).

Из сказанного следует, что вступить в сообщество имеют право как физические лица, так и юридические.

Кто в теремочке живет

Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив должен состоять из пяти дольщиков. А максимально дозволенное число участников должно равняться числу квартир в доме. Не всегда удается на начальном этапе возведения дома собрать нужное количество членов сообщества. Надо не только иметь цели, намерения, а еще и заслужить доверие.

Однако грамотно организованное ЖСК и отзывы имеет хорошие. Огромное значение имеет финансовая сторона дела. Если строительство многоэтажки обеспечено средствами членов кооператива близко к 100%, то и доверия к такому ЖСК больше. Имеют значение и личности учредителей ЖСК.

Из ЖСК в ЖНК

Закон трактует два взаимозависимых понятия - ЖСК и ЖНК. Как уже было сказано, ЖСК - это добровольное объединение людей, целью которых является, в первую очередь, построить жилье совместными усилиями. То есть каждый член кооператива вносит свой пай в строительство. Но когда дом уже построен, ЖСК вполне может прекратить свое существование и перейти в другую форму кооператива - товарищество. Это объединение имеет целью содержать дом в порядке. И для этого уже не требуется уставной капитал, и роль каждого члена бывшего ЖСК уже другая.

Все, что от них требуется, это вносить определенные средства на обязательные работы по капитальному и текущему ремонту. Чтобы содержать кровлю, фасад, коммуникации в нормальном состоянии. Сумма затрат определяется в зависимости от смет, расходов на оплату труда строителей и закупку стройматериалов.

Коллективный разум

Жизнь под одной крышей, хоть и в разных квартирах, подразумевает общие заботы по надлежащему содержанию мест общего пользования в доме. В ЖСК собрания проходят по установленному графику. А раз в году проводится общее собрание всех участников сообщества. На совместных встречах люди, как правило, составляют отзывы о ЖСК, решают многие накопившиеся вопросы, даже индивидуального характера. Принятие решение происходит путем голосования. Каждый член сообщества имеет один голос, вне зависимости от занимаемой площади квартиры или занимаемой должности в этом сообществе. Очень важно: решения годового собрания будут считаться законными, если в нем принимали участие более 50% членов кооператива. Иначе придется проводить собрание заново.

Как собраться правильно

Собраться вместе и провести собрание - это зачастую нелегкая задача для компании ЖСК. Люди заняты своими вопросами, многие не хотят знать ничего, что происходит за пределами их квартиры. Тем не менее, обсудить общие вопросы раз в год или собраться на внеочередную встречу по срочным делам можно и нужно. И делать это надо по таким правилам:

определяется тип собрания (годовое, внеочередное);
формируется повестка, площадка для встречи, день и час, ответственные лица;
проводится информирование членов кооператива не позднее чем за 10 дней до проведения собрания.

В установленный день люди приходят по желанию. И обсуждают повестку. Остальные вопросы, что не планировалось обсуждать, задают в конце рассмотрения основных тем. Путем голосования принимаются решения и заносятся в протокол собрания. Заключительным этапом будет информирование о принятых решениях всех членов сообщества, в том числе тех, кто в собрании участия не принимал. Однако у каждого есть право обжаловать протокол.

Как правильно договориться

Большое значение имеет правильно составленный договор ЖСК. Прежде чем вступать в кооператив, следует изучить все подводные камни. Более трети квартир во многих новостройках продаются по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе. Но стоит знать, что в этом договоре схема взаимодействия застройщика и долевых участников законом не регламентируется. Таким образом, нет единого образца такого договора. И застройщик может как угодно экспериментировать с текстом договора, преследуя определенные цели. Надо внимательно смотреть все пункты, чтобы застройщик не только заботился о собственных интересах, но и полностью гарантировал качество работ и соблюдение установленных сроков. А также не завышал стоимость строительства в ходе работ.

Основополагающие моменты

Второй по важности документ - это устав ЖСК. Свод основных законов для конкретно взятого жилищно-строительного кооператива. Все нормы, правила и принципы работы сообщества отражены в уставе, с которым надо ознакомиться, прежде чем принимать решение вступать в ЖСК и подписывать договор. Это особенно важно, если человек вступает в уже созданный кооператив, в составлении устава участия не принимал, не знает, что в нем написано, и уже упустил возможность вносить изменения.

Устав принимают на первом собрании правления. Он должен опираться на закон «О потребительских кооперативах». Только после того, как устав будет принят, ЖСК может регистрироваться официально, как организация.

В уставе содержится:

адрес сообщества;
размер пая (взносов);
наименование ЖСК;
порядок вступления;
ответственность за неисполнение финансовых обязательств, за срыв графика;
состав правления;
покрытие убытков.

Дополнительные сведения

В уставе отражен полностью весь план будущих работ. Указывается в нем, что именно строится, каким способом. Будут ли еще возводиться гаражи, хозяйственные постройки, парковочные места, детская площадка.

Можно построить все что угодно, добавить массу деталей. Но главное, чтобы все члены сообщества это одобрили и готовы были заплатить за дополнительный комфорт. И в финансовом документе об оплате обычно присутствует информация о нескольких видах взносов:

вступительный взнос;
паевый;
на ремонт дома;
на эксплуатацию и содержание мест общего пользования.

Кстати, тому, кто внес паевый взнос, принадлежит квартира. А все остальное - общее, и принадлежит кооперативу на общих для всех правах.

Обязанности членов объединения

ЖСК - это одна из приемлемых альтернатив приобрести собственное жилье совместными усилиями. Но это налагает на членов сообщества и определенные обязанности.

Все члены ЖСК несут субсидиарную ответственность. Они отвечают:

за своевременность внесения денежных средств;
за погашение долгов;
совместно платят имущественные налоги;
общими усилиями рассчитываются за услуги и работы, связанные с эксплуатацией дома.

А собственниками квартир они смогут назвать себя тогда, когда полностью рассчитаются за жилье, выплатят свой паевый взнос.

Строит или управляет

Управляющая компания и ЖСК - разные понятия. Хотя они могут выполнять те же самые функции. Жилищным кодексом, как известно, определены три вида управления домом:

это непосредственное управление;
управление ТСЖ (ЖСК);
с помощью управляющей компании.

Все три варианта имеют как свои плюсы, так и минусы. Рассмотрим вариант управления ЖСК. Основная цель объединения людей в ЖСК - это, как мы говорили, строительство дома. Но когда дом построен, ЖСК может взять на себя функции по управлению этим домом. Считается, что это наиболее удобный и выгодный вариант, потому что домом управляют свои люди - соседи. Конечно, иногда встречаются и те, кто злоупотребляет доверием. Что же, всегда можно председателя переизбрать.

На чем основывается выбор главного лица кооператива

Управляющий ЖСК - главное лицо в кооперативе. Его избирает правление дома. Обязательное условие - он должен быть членом ЖСК. Все права, задачи и полномочия председателя ЖСК прописаны в уставе. У него много обязанностей:

организовывать и контролировать деятельность, касающуюся управления домом;
контролировать качество услуг, предоставляемых жильцам дома;
обеспечить надлежащую работу внутридомовых коммуникаций;
хранить документы о собственности на квартиры жильцов;
выдавать требуемые документы по запросу жильцов;
информировать жильцов о ремонтных работах, об отключениях от каких-либо ресурсов;
вести бухгалтерскую отчетность, отчитываться перед жильцами за собранные и потраченные средства;
осуществлять перерасчет за оплату слуг ненадлежащего качества.

И это далеко не полный перечень обязанностей председателя.

По трудовому договору

Председателя ЖСК выбирает собрание членов кооператива. Это собрание является работодателем, а председатель - нанятый, избранный собранием работник. И, конечно, с ним составляется трудовой договор. Он также получает заработную плату за свои труды. В Москве и Московской области, к примеру, зарплата председателя ЖСК в среднем составляет 30 тысяч рублей. Но эта сумма обговаривается всеми членами сообщества, так как будет выплачиваться из их кармана.

Председатель ЖСК собственником организации не является. Он также голосует во время принятия решений на собраниях одним голосом, как и все остальные. Трудовой договор может быть и расторгнут, если председатель утрачивает доверие жильцов. Например, жильцы не могут добиться от него полного отчета о расходах. В этом случае собирается внеочередное собрание, жильцы требуют отчитаться за потраченные средства и за выполнение планов по строительству, по ремонту и обслуживанию дома. Если такового отчета нет или он вызывает сомнения, значит стоит принять решение о внеплановой налоговой проверке.

Преимущества

Практика показывает, что у ЖСК - жизнеспособная организация с множеством плюсов. Основные из них:

не требуется сразу большой суммы для вступления в кооператив;
уставной капитал для ЖСК также не требуется;
никому из членов сообщества не надо своими руками строить дом;
нет фиксированного размера взноса, на собрании сами члены кооператива решают, какую сумму установить, и вносят это в устав;
члены ЖСК строят дом для себя, значит есть уверенность в качестве работ и хорошем контроле за ходом строительства;
члену ЖСК можно вносить коррективы в план, участвуя в собраниях и используя право голоса.

И недостатки

Минусы тоже есть. Главное, взвесить, чего больше - плюсов или минусов. Но о недостатках ЖСК тоже стоит знать. Вот основные из них:

вся ответственность ложится на членов ЖСК - поиск строительной организации, архитекторов, приобретение стройматериалов;
следует тщательно контролировать расходы в ходе строительства и приобретения стройматериалов, средств должно хватить;
коллективная ответственность требует внесения недостающих средств в общее дело, когда кто-то из членов кооператива не смог сделать вовремя взнос;
приватизация квартиры возможна только после полного внесения паевых взносов;
есть риск банкротства ЖСК.

Выводы очевидны

Жилищно-строительные кооперативы не случайно прочно вошли в нашу жизнь. С их помощью можно осуществить мечту о благоустроенном жилье со всеми удобствами и по ценам более выгодным, нежели покупка квартиры иным способом. Квартира в ЖСК - это всегда жилье в новом доме. А значит, более комфортное, с меньшими затратами на ремонт общего имущества дома. И давно пора понять, что создание лучших жилищных условий - это совместные усилия, так достигать целей легче.

Жилищно-строительный кооператив () - это некоммерческая организация, организационно-правовой формой которой является потребительский кооператив, в связи с чем правовое регулирование его деятельности осуществляется как гл. 11 ЖК РФ, так и ст. 116 ГК РФ.

4) утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов ;

5) определение порядка реорганизации и ликвидации кооператива;

6) утверждение годовой отчетности о деятельности и т. д.

Общее собрание вправе принимать какие-либо решения только в том случае, если на нем присутствует более половины членов кооператива. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало более половины членов ^КСК, присутствовавших на таком собрании. В уставе может быть предусмотрено, что для принятия решений по определенным вопросам необходимы голоса более трех четвертей членов ^КСК, присутствовавших на таком общем собрании.

Принятое решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов ^КСК.

Коллегиальным исполнительным органом ^КСК является правление. Оно избирается из числа членов общим собранием и действует в течение срока, определенного уставом. Компетенция правления, как правило, закрепляется в уставе и внутренних документах кооператива (положениях, регламентах и т. п.).

В своей деятельности правление подотчетно общему собранию членов кооператива.

Из своего состава правление избирает председателя кооператива, который является единоличным исполнительным органом, к основным полномочиям которого относятся:

2) представление общему собранию заключения о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов.

Для выполнения возложенных обязанностей комиссия вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и истребовать необходимые документы, касающиеся деятельности кооператива.

По решению общего собрания членов кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.Основания ликвидации закреплены в ГК РФ:

1) добровольное решение членов кооператива, в том числе в связи с истечением срока, на который он был создан;

2) принудительная ликвидация (возможна только по решению суда в случае обнаружения допущенных при создании грубых неустранимых нарушений закона либо в случае осуществления кооперативом запрещенной деятельности);

3) признание кооператива банкротом;

4) невыполнение обязанности покрыть образовавшиеся убытки в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса.

Лица, желающие стать членами , должны подать в правление заявление о приеме в члены кооператива. Заявление рассматривается в течение одного месяца и утверждается решением общего собрания. Гражданин либо юридическое лицо признаются членом с момента уплаты вступительного взноса.

До приобретения права собственности на жилое помещение член имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения жилым помещением. Право собственности возникает только после внесения паевого взноса в полном размере.

Порядок и условия внесения паевого взноса устанавливаются уставом . Под паевым взносом понимаются денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные уставом. Паевой взнос, как правило, обеспечивает погашение связанных со строительством дома затрат кооператива на страхование жилого помещения, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг и т. п.

1) выход члена кооператива из . Заявление о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, закрепленном в уставе;

2) исключение члена кооператива при грубом неисполнении им без уважительных причин своих обязанностей. Член может быть исключен из кооператива только на основании решения общего собрания. При этом исключенному члену, не выплатившему полностью паевого взноса, выплачивается сумма его пая. Срок такой выплаты не должен превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении. В данном случае член , не выплативший полностью паевого взноса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в кооперативном доме. Они обязаны освободить занимаемое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении;

Метки: Предыдущая запись
Следующая запись